|
Складская недвижимость России в условиях кризиса: текущее состояние, тенденции и перспективы
Склады какого класса, какого объема и в каких городах будут наиболее востребованы в 2009 году
Чтобы противостоять кризису, компании стараются максимально сократить свои издержки. Не секрет, что в России достаточно большую составляющую в себестоимости продукции имеют затраты на логистику. Поэтому эффективно организованная логистика сегодня становится одним из основных факторов выживания на рынке. При этом необходимо не просто сокращать расходы, но и сохранять приемлемое соотношение «цена-качество», иначе излишняя экономия может вылиться в срывы поставок или даже потерю товара.
В этой связи сейчас, по нашему мнению, наиболее востребованными будут склады класса В и В+ с высоким уровнем складского обслуживания и сравнительно небольшими блоками в объеме от 2000 до 5000 кв.м. В условиях кризиса многие компании, ранее не отдававшие логистику на аутсорсинг по различным причинам, сейчас пересмотрели свою политику. К тому же строительство, оборудование и организация работы собственных или арендованных складов требуют значительных финансовых вложений, а в условиях кризиса компании стараются максимально направить финансовые ресурсы на поддержание своей основной деятельности. Поэтому сократится спрос на аренду площадей и возрастет интерес к услугам складских операторов. Причем пока будут востребованы краткосрочные контракты в пределах 1 года.
Несмотря на снижение спроса на складские площади сохраняется дефицит в таких регионах, как, напр., Москва, Ростов-на-Дону, Краснодар, Нижний Новгород, причем именно на качественные склады и услуги логистических операторов. Это связано с сокращением объема ввода новых площадей: большая часть проектов заморожены или прекращены. Москва вообще имеет особое положение на рынке – это экономический центр России, деловая активность в котором останется высокой даже в условиях кризиса. В регионах ситуация сложнее: пока рынок занял выжидательную позицию, еще сложно дать прогнозы о будущем экономики. Однако на фоне кризиса сильные игроки продолжают свое развитие, пользуясь открывшимися возможностями, мелкие, напротив, уходят с рынка. Крупные торговые сети продолжают экспансию в регионы, на рынок выходят новые иностранные игроки (напр., Carrefour), а уже присутствующие реализуют новые проекты (напр., Метро, Икеа). Однако кризис требует более тщательного анализа каждой точки присутствия.
Сегодня на рынке формируется отложенный спрос, поскольку часть потенциальных клиентов складов ждет падения ставок, чего, однако, может и не произойти, а часть -стабилизации общей экономической ситуации.
Какие меры смогут оживить ситуацию на рынке складской недвижимости
Сейчас основной проблемой является отложенный спрос: из-за экономической неопределенности многие компании заняли выжидательную позицию, ожидая снижения цен или стабилизации экономики. Как только удастся переломить эту тенденцию и будут хотя бы отчасти понятны перспективы экономической ситуации, отложенный спрос начнет плавно переходить в реальный и рынок оживится. Важное значение имеет и качество работы логистических операторов, умение найти подход к клиенту, войти в его положение, найти компромиссные условия.
Текущая ситуация с арендными ставками и новыми договорами с арендаторами
Средние ставки аренды в Московском регионе стабилизировались на уровне $135-145 за кв.м. необходимо отметить большой разброс ставок в зависимости от конкретного объекта и транспортной инфраструктуры, а также готовность многих девелоперов в условиях кризиса идти на уступки клиентам непосредственно в ходе переговоров. Арендные ставки фиксируются в долларах США или Евро, однако некоторые крупные арендаторы требуют фиксации арендных ставок в рублях. Средний запрос арендуемой площади сократился с 10 тыс. кв. м в начале 2008 года, до 5 тыс. кв. м. В процессе переговоров собственники начали сокращать минимальные сроки аренды. Сейчас в Московском регионе минимальный срок аренды составляет 5 лет, в отдельных случаях могут быть установлены и меньшие сроки.
Какие склады или предложения будут успешными на рынке в этом году
Сейчас на первый план выходит выгодное географическое положение объектов (близость от основных транспортных магистралей, доступ к ж/д, транспортная доступность-возможность избежать пробок при въезде/ выезде, наличие контейнерных площадок, таможенных терминалов), соответствие заявленного класса объекта реальному положению вещей.
В нестабильных условиях кризиса требования арендаторов к складским площадям повысятся: если раньше складские комплексы повсеместно сдавались с недоделами, то сейчас девелоперам придется обращать особое внимание на качество сдаваемых помещений.
Логистическим операторам нужно будет уделить особое внимание качеству предоставляемых услуг и оптимизации соотношения цена-качество, сделать упор на клиентоориентированность, индивидуальный подход к клиентам: конкуренция в условиях кризиса существенно обострится, отчасти в виду попыток клиентов сыграть на понижение стоимости и страха операторов перед потерей клиента.
Как долго продлится кризис
Сейчас еще рано делать какие-либо прогнозы: ситуация зависит от многих субъективных и объективных факторов и все текущие прогнозы на эту тему носят спекулятивный характер.
|
